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日本物业管理公司都做什么？
更新时间：2019-05-26 浏览数：次
我们买的房子经过若干年的风吹雨打和日光照射后，外墙难免会出现劣化；经过若干年的使用后，下水管道难免会出现堵塞。
无论在什么地方的房子，应该都是如此。
但是，为什么日本很多已经20-30年的老房子会显得比想象中更好？
道理很简单：
所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不能等到真出现了问题后，再急吼吼的去补救。
没错！再简单的公共建筑物也需要有物业管理来统一维护。日本的物业管理公司不仅管理规范，收费也有统一规定。
最重要的是，物业管理不是摆设！
修缮基金
修缮基金是为了建筑物的长期保养及维持建筑物的价值、安全等而收取的。为了避免突然性的庞大修缮开支：如建筑物外墙翻新，升降机，水管等大型维修工程。
这是根据长期修缮计划所需的资金，以长期累积的方式收集。
不同的公寓所要支付修缮基金是根据建筑年代、面积、结构而定。
公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，修缮基金也由房东支付。
在日本的任何一栋公寓建物中，修缮基金对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的。
日本人的思维是，大家共有整栋建筑，建筑的更安全关乎每一位住户，所以不应分谁多谁少。
正是这种集体主义思维，才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。
业主支付的修缮基金是由谁来管理？
是由物业管理公司和业主委员会共同管理，会被统一存在银行里。
当建筑物需要使用修缮基金时，需要由物业管理公司提出预算，再由业务委员会同意后才能支出。
日本物业管理有不成文的规矩。
下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次；
电梯每3个月检查一次，每15年更换一次。
室内消防探测系统每年检修一次；
外墙一般每10年翻新一次；
屋顶的防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。
这就做到了预防性维护和定期维护。日本物业管理公司必须按照计划和规矩进行，以保证建筑物的安全。
与国内有很明显不同的是，如果日本物业管理公司的服务出现问题，业主委员会可以监督物业管理公司改善；倘若不见效果，更可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。
管理费
这是管理建筑物的费用。
主要包括：
建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支，及建筑物保险费等。
与修缮基金一样，公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，管理费也由房东支付。
这里也与国内有很明显的区别。
由于日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。因此，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
日本物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中，包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。
也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室，派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理，主要负责大楼内外的每天清扫工作；处理业主的咨询业务；监管进出大楼的人员等。
日本政在建筑质量和维护这方面确实有超前的意识和很严格的规定。
他们认为，建筑物的使用寿命在50-70年太短，必须能够保证使用100年，并提出了“建筑物百年”的计划要求。
一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。另一方面，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。
因此，负责的物业管理公司和完善的建筑维护就显得十分重要。
无论在什么地方的房子，应该都是如此。
但是，为什么日本很多已经20-30年的老房子会显得比想象中更好？
道理很简单：
所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不能等到真出现了问题后，再急吼吼的去补救。
没错！再简单的公共建筑物也需要有物业管理来统一维护。日本的物业管理公司不仅管理规范，收费也有统一规定。
最重要的是，物业管理不是摆设！
修缮基金
修缮基金是为了建筑物的长期保养及维持建筑物的价值、安全等而收取的。为了避免突然性的庞大修缮开支：如建筑物外墙翻新，升降机，水管等大型维修工程。
这是根据长期修缮计划所需的资金，以长期累积的方式收集。
不同的公寓所要支付修缮基金是根据建筑年代、面积、结构而定。
公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，修缮基金也由房东支付。
在日本的任何一栋公寓建物中，修缮基金对于所有楼层的业主来说，都是完全平等的，支付费用时也是平摊的。
日本人的思维是，大家共有整栋建筑，建筑的更安全关乎每一位住户，所以不应分谁多谁少。
正是这种集体主义思维，才使得日本的物业管理中很少出现纠纷与矛盾。
业主支付的修缮基金是由谁来管理？
是由物业管理公司和业主委员会共同管理，会被统一存在银行里。
当建筑物需要使用修缮基金时，需要由物业管理公司提出预算，再由业务委员会同意后才能支出。
日本物业管理有不成文的规矩。
下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次；
电梯每3个月检查一次，每15年更换一次。
室内消防探测系统每年检修一次；
外墙一般每10年翻新一次；
屋顶的防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。
这就做到了预防性维护和定期维护。日本物业管理公司必须按照计划和规矩进行，以保证建筑物的安全。
与国内有很明显不同的是，如果日本物业管理公司的服务出现问题，业主委员会可以监督物业管理公司改善；倘若不见效果，更可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。
管理费
这是管理建筑物的费用。
主要包括：
建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支，及建筑物保险费等。
与修缮基金一样，公寓的业主需要按月支付。如果房产是出租状态，管理费也由房东支付。
这里也与国内有很明显的区别。
由于日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。因此，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。
日本物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力和精力投入到建筑的日常管理中，包括清扫楼道、管理垃圾、擦洗门窗和楼梯护手。
也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室，派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理，主要负责大楼内外的每天清扫工作；处理业主的咨询业务；监管进出大楼的人员等。
日本政在建筑质量和维护这方面确实有超前的意识和很严格的规定。
他们认为，建筑物的使用寿命在50-70年太短，必须能够保证使用100年，并提出了“建筑物百年”的计划要求。
一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。另一方面，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。
因此，负责的物业管理公司和完善的建筑维护就显得十分重要。